Fachchinesisch und Abkürzungen erklärt
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Mieter
- Betriebskosten: Sind die Kosten für die Baumfällung umlagefähig?
Ja. Die Kosten der Fällung von Bäumen gehören zu den Gartenpflegekosten i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV und können daher auf die Mieter umgelegt werden.
- Betriebskostenabrechnung: Warum ist meine Wohnfläche in meiner Betriebskostenabrechnung größer/kleiner als im Mietvertrag?
Grundsätzlich ist die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße entscheidend. Selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist, gilt bis zu einer Abweichung von zehn Prozent die im Vertrag genannte Wohnfläche. Erst bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent ändert sich die Rechtslage. Dann kann der Mieter die Miete kürzen, er kann fristlos kündigen und Korrektur der Betriebskostenabrechnung fordern.
- Betriebskostenabrechnung: Sind eingescannte Belege ausreichend?
Ja. Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen. Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scan-Verfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist.
- Betriebskostenabrechnung: Darf ich Fotos von den Belegen machen?
Ja. Zur Kontrolle der Betriebskostenabrechnung des Vermieters hat der Mieter das Recht zur Einsichtnahme in alle einschlägigen Belege. Dabei darf sich der Mieter auch Notizen machen oder die Belege (z. B. mit dem Smartphone) abfotografieren (so bereits AG München, Urteil v. 21.9.2009, 412 C 34593/08, NJW 2010 S. 78). Dabei stehen nach Auffassung der Rechtsprechung Belange des Datenschutzes auch nicht bei Einsichtnahme in Verträge entgegen, die der Vermieter mit Dienstleistern oder Personal (z. B. mit Hausmeister) abgeschlossen hat.
- Betriebskostenabrechnung: Ist eine Abrechnung auf Soll-Basis unzulässig?
Nein. Nach der Rechtsprechung des BGH müssen in einer Betriebskostenabrechnung grundsätzlich die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen ausgewiesen werden.
- Betriebskostenabrechnung: Ist die Zustellung der Abrechnung am 31.12. um 12:00 Uhr zulässig?
Ja.
Der Silvestertag ist nicht anders zu behandeln wie jeder andere Werktag auch. Das entscheidende Kriterium, nämlich die mögliche Kenntnisnahme durch den Mieter, was nach der Verkehrsanschauung zu erwarten sein muss, sei gegeben.
Jedenfalls bis 18.00 Uhr könne und müsse der Mieter damit rechnen, dass eine Betriebskostenabrechnung im Briefkasten stecke.
- Betriebskostenabrechnung: Wie wird der Betriebsstrom der Heizung ermittelt?
Der Betriebsstrom für die Heizungsanlage ist grundsätzlich über einen Zwischenzähler zu erfassen. Ist ein solcher Zähler nicht vorhanden, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. Die Wahl der verschiedenen Schätzmethoden steht im Ermessen der Wohnungseigentümer/des Vermieters (3-10% der Energiekosten, Standardkennwerte aus der DIN V 4701-10 oder Schätzung über Anschlusswerte der Heizung)
- Kaution: Wann erhalte ich meine Kaution zurück?
Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile v. 24.3.1999, XII ZR 124/97, BGHZ 141 S. 160, 162 sowie v. 18.1.2006, VIII ZR 71/05, NJW 2006 S. 1422 Rn. 9).
- Kündigung: Wie lang ist die gesetzliche Kündigungsfrist?
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Umstände aus der Sphäre des Mieters können keinen wichtigen Grund darstellen z. B. weil die Wohnung zu klein oder zu teuer geworden ist. Gleiches gilt für Umstände, die der Mieter selbst herbeigeführt hat. Auch der Mieter eines Geschäftslokals ist grundsätzlich nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn sich die Ertragslage verschlechtert hat.
- Kündigung: Kann ich für das Fehlverhalten meines Besuchs gekündigt werden?
Ja. Der Vermieter ist zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, d. h. zu einer Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist berechtigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).Allerdings beschränkt sich der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nach einem neuen Beschluss des BGH nicht auf ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters; es muss somit nicht zwingend ein persönliches Fehlverhalten des Mieters vorliegen. Diesbezüglich sind auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mieter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen.
- Kündigung: Kann ich fristlos kündigen, wegen einer schweren Erkrankung o. ä.?
Nein. Eine Erkrankung fällt in den Risikobereich des Mieters und rechtfertigt keine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
- Kündigung: Ist eine fristlose Kündigung bei Anschuldigungen und Drohungen möglich?
Ja. Falsche Anschuldigungen, Bedrohungen und Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter rechtfertigen eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung. (AG München, Urteil v. 19.3.2015, 412 C 29251/14, GE 2015 S. 1333). (AG Köln, Urteil v. 21.11.2014, 208 C 151/14, DWW 2015 S. 298).(LG München I, Urteil v. 13.1.2015, 14 S 24161/14, ZMR 2015 S. 856)
- Mietminderung: Der Parkettboden senkt sich ab. Kann ich mindern?
Nein. Bei Altbauten kann nicht der Maßstab von Neubauten angelegt werden. Ein abgesenkter Parkettboden in Altbauten ist alterstypisch und daher kein Grund für eine Mietminderung.
AG München, Urteil v. 23.1.2020, 411 C 17585/16, ZMR 2020 S. 764
- Mietminderung: Altbau – muss ich als Mieter Einschränkungen akzeptieren
Ja. Der Mieter muss "Mängel" im Standart und Wohnkomfort akzeptieren, wenn das Haus bzw. die Wohnung den Vorschriften und Normen entspricht, die im Zeitpunkt seiner Errichtung gegolten haben. Die aktuellen Normen sind insofern nicht relevant. Zu einer Nachbesserung, d.h. zur Schaffung eines neuzeitlichen Standards ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet.
- Mietvertrag: Im Mietvertrag stehen zwei oder mehr Personen. Kann auch nur einer kündigen?
Wer zusammen mit einem Partner oder Freunden eine Wohnung anmietet, kann – wenn alle unterschrieben haben – auch nur gemeinsam mit Partner oder Freunden den Mietvertrag kündigen. Gleichgültig, ob Lebens- oder Wohngemeinschaft, ein Mieter allein kann für sich den Mietvertrag nicht wirksam beenden und kündigen. Selbst nach einem Auszug bliebe er im Verhältnis zu seinem Vermieter für Mietzahlungen weiter mit verantwortlich.
Eigentümer
- Abrechnung: Brauche ich meine Jahresabrechnung 2020 für die Steuererklärung 2020?
Nein.
Laut KG Beschluss v. 16.4.2009 - 24 W 3/08, ZMR 2009, 709 und LG Düsseldorf Beschl. v. 8.2.2008 - 19 T 489/07, ZMR 2008, 484 und dem Steuerrecht gilt für die Einkommensteuererklärung das Zufluss/-Abflussprinzip. D.h. das Abrechnungsergebnis aus dem vorherigen Wirtschaftsjahr wird im Folgejahr beschlossen und ist deshalb auch im Folgejahr anzusetzen. (z.B. Für das Steuerjahr 2019 sind die aufgrund des Wirtschaftsplans geleisteten Hausgeldzahlungen aus 2019 sowie das Abrechnungsergebnis 2018 (geflossen in 2019) relevant und nicht die Abrechnung 2019!). Die Hausgeldabrechnung für die Einkommenssteuererklärung benötigen Sie ausdrücklich nicht.
- Abrechnung: Kann ich meinem Mieter die Betriebskostenabrechnung erstellen, auch wenn die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen ist?
Ja.
Laut BGH Urteil v. 25.1.2017 - VIII ZR 249/15, ZMR 2017, 303 und v. 23.11.1981 - VIII ZR 298/80, ZMR 1982, 108 ist der Beschluss über die Hausgeldabrechnung keine Voraussetzung für die Erstellung der Betriebskostenab-rechnung. Liegt keine Abrechnung der WEG vor oder ist diese angefochten, so kann der vermietende Eigen-tümer ohne weiteres dem Mieter eine Abrechnung präsentieren, die unter dem ausdrücklich zu erklärendem Vorbehalt steht, dass diese sich aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretener Umstände noch nachträglich ändern kann. Die Versäumung der Abrechnungsfrist Ihrerseits führt laut § 556 Abs. 3 S. 3 BGB zum Nachforderungsausschluss.
- Abrechnung: Die Jahresabrechnung ist beschlossen. Kann ich eine Korrektur verlangen?
Nein. Der einzelne Wohnungseigentümer kann weder die Vorlage einer neuen Abrechnung noch die Berichtigung der vorgelegten Abrechnung verlangen, solange diese nicht in der Versammlung verworfen oder ein die Abrechnung bestätigender Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist.
- Abrechnung: Warum muss ich als Eigentümer die umlagefähigen Kosten zahlen?
Die Funktion einer Wohnungseigentümergemeinschaft am folgenden Beispiel erklärt:
Ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen und 10 verschiedenen Eigentümern muss gemeinsam die laufenden Kosten (Allgemeinstrom, Wärme, Wasser, Müllgebühren, Reparaturen, etc.) vor finanzieren. Angenommen die Wohnungen stehen alle oder zu Hälfte leer. Die Immobilie muss auch ohne Mieter bzw. deren Mieteinnahmen bewirtschaftet werden können. Die Eigentümer sind verpflichtet, das Objekt zu bewirtschaften und können anschließend über die Betriebskostenvorauszahlungen der Mieter sich die umlagefähigen Kosten erstatten.
- Eigentümerversammlung: Ist eine Eigentümerversammlung während der Ferien zulässig?
Ja. Die Anberaumung einer Versammlung innerhalb einer typischen Reisezeit (Ferienzeit) entspricht ausnahmsweise ordnungsmäßiger Verwaltung.
- Kündigung: Kann ich dem Mieter wegen Verwahrlosung der Wohnung kündigen?
Ja. Sind in der Wohnung ganze Zimmer flächendeckend vermüllt rechtfertigt dies die fristlose Vertragsauflösung, ausnahmsweise auch ohne vorherige Abmahnung. LG Berlin, Urteil v. 2.3.2017, 67 S 8/17, GE 2017 S. 591
- Wirtschaftsplan: Ist ein Beschluss über einen rückwirkenden Wirtschaftsplan nichtig?
Nein. Ein Beschluss, mit dem nach Ablauf des Wirtschaftsjahres rückwirkend ein Wirtschaftsplan beschlossen wird, ist nicht nichtig.